经历200多次竞价之后，浙江省台州市黄岩区江口街道一块16.4亩的工业用地以6105万元成交，溢价率达到65％，这个价格远远超过出让人袁某的预期，她悬着的心终于落下一半。此次土地拍卖比较特殊，拍卖的部分是约43亩整宗土地的其中一块。这是台州市黄岩区人民法院首次尝试对涉案房地产采取分割分宗拍卖，并在后续的财产处置中，同意由被执行人自行变卖剩余地块。遵循善意文明执行理念，坚持比例原则，一起执行案件综合运用分割分宗拍卖及自行变卖两种处置措施，有效缩短执行办案周期，最终实现9473.6万元债务的全额履行。
案情回顾
袁某是黄岩一家塑业公司的法定代表人。2009年初，公司由于土地转让合同纠纷被起诉到法院，涉及标的2000多万元，同年6月，银行也提起诉讼要求公司偿还抵押债权本金3997万元及利息等。之后，其他债权人也陆续提起诉讼，截至2020年底，公司涉及诉讼债务近亿元。
执行中，黄岩法院依法查封了塑业公司所有坐落于江口街道的房地产。被查封的工业用地约43亩，厂区内已建有1幢办公楼、2幢工业厂房，总建筑面积2万6千余平方米。
经办该案的执行法官走访时了解到，该公司曾是黄岩规上塑业公司，为600余人提供就业，目前因资金周转遭遇重大困局，但仍正常经营生产。
如果简单化地将该房地产一次性拍卖，则存在拍卖物折价、流拍等风险，不利于申请人债权实现。同时，随着腾退工作开展，对于仍在该工业用地厂房区域有序经营的塑业公司，将是不可估量的重创。
分割分宗拍卖
案件进入执行程序后，袁某提出分割拍卖土地的申请。为践行善意执行理念，结合该公司与第三方的土地转让合同纠纷现状，黄岩法院与当地自然资源和规划局积极进行沟通并多次书面征询意见，形成初步处置方案，启动“企业服务直通车”“府院联动机制”等途径。经当地区政府专题会议纪要，形成一致意见，确定对涉案抵押厂房土地按四块宗地进行分割分宗予以拍卖偿债。
如前文所述，分宗拍卖的方式成效显著，地块二以6105万元拍卖成交，但依然无法覆盖塑业公司的全部债务。为此，法院启动地块三和地块四的拍卖程序，保留地块一用于塑业公司继续经营，实现债务履行同时确保企业平稳度过危机，维持就业稳定。
自行变卖
为早日把债务还清，袁某提出了新的方案——她想把余下的地块都卖掉。袁某表示，在分宗拍卖的过程中，塑业公司得以喘息过渡，找好了新落脚的地方。二号地块拍卖过程中，吸引了不少买家观望，其中不乏对余下地块表达出购买意向的，因此袁某提出自行变卖土地的申请，并委托中介公司代为处理法院案件。预计变卖款能覆盖所有执行债务，黄岩法院同意了袁某的申请，要求其在指定期限内完成自行变卖财产并及时履行。一个月后，三个地块均转让成功，有效缩短财产处置周期。
最终，变卖款不仅清偿了塑业公司剩余的全部涉案债务本息，多余款项也退还给该塑业公司。袁某已租用其他经营场所，重新起航投入生产经营。至此，真正实现了“案结事了人和”。
案件背后
整块规划用地分割分宗拍卖的难点
根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第十一条，为最大限度实现财产真实价值，及时依法实现胜诉当事人的合法权益，法院对厂房土地进行分割分宗拍卖偿债。
在制定执行处置方案时，为使分割分宗拍卖地块之间的消防安全通道、建筑退让红线、建筑密度、容积率、绿地率等规划条件符合区块控制性详细规划的要求，法院与当地自然资源和规划局沟通协商一致，发布拍卖公告时，明确载明买受人竞拍取得的，不得在厂区内按拍卖取得地块的分割登记界址构建围墙进行实质分隔。
同时为先行实现抵押债权人的合法权益，以及消释拍卖成交后裁定强制注销抵押权登记时抵押权人的疑虑。法院在权衡各方利益后，在分宗地块处置顺位选择时，先行处置预估能基本实现抵押债权的二号地块厂房土地，最终二号地块厂房土地拍卖成交价达6105万元，基本能实现、覆盖抵押债权本息，也印证了该执行方案的妥当性。
被执行人自卖财产的规范
在拍卖处置二号地块厂房土地后，因另案普通债权尚未执行到位及新债权人陆续提起诉讼，法院抓紧以另案启动、推进对剩余地块厂房土地的评估拍卖程序。
在此期间，被执行人某塑业公司向法院提出变卖申请，要求将剩余地块厂房土地自行变卖给第三人用以清偿债务，意向买受人向法院提出要求出具变卖成交裁定予以确权。
根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第九条适当增加财产变卖程序适用情形（2），即被执行人申请对查封财产不经拍卖直接变卖的，经执行债权人同意或者变卖款足以清偿所有执行债务的，人民法院可以不经拍卖直接变卖。
法院经合议庭评议后，综合考量涉案财产实际以及估算变卖款足以清偿所有债务的情况，同意被执行人某塑业公司的变卖申请，但不同意依其自行变卖厂房土地的内容作出变卖成交裁定给予确权，要求被执行人某塑业公司在指定期限内完成自行变卖财产，在买受人将变卖款缴付至法院案款专户后，即由法院解除了不动产查封措施自行办理过户登记。
